Zo werkt een BOE veiling

Sinds Ley 19/2015 loopt vrijwel elke openbare veiling in Spanje over hetzelfde technische platform.

Vóór 2015 veilde elke rechtbank, notaris of belastingdienst fysiek, op eigen wijze en tempo. Sindsdien loopt het technische proces — inschrijving, waarborgstorting, bieden, sluiting — voor élk type veiling over exact hetzelfde systeem: het Portal de Subastas (subastas.boe.es), beheerd door de Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Wat wél per type verschilt, is wie de veiling voorschrijft en onder welk rechtsregime — dat is het onderwerp van §4.

Een BOE-veiling ontstaat altijd vanuit één van drie families:

Dit document werkt de judiciële route in detail uit — verreweg het grootste deel van het aanbod, en het meest gedetailleerd wettelijk geregeld (LEC, Ley 1/2000, herzien door Ley Orgánica 1/2025, in werking sinds 3 april 2025). §4 zet de andere twee families ernaast.

Drie fasen: taxatie & aankondiging, het bieden zelf, en de gunning — die laatste is waar de wettelijke ondergrenzen pas echt tellen.

2.1 — Vóór de veiling

Taxatie (valor de subasta): bij een hypotheekexecutie doorgaans het bedrag dat al in de hypotheekakte zelf staat (art. 682 LEC); anders wijst de rechtbank een onafhankelijke taxateur aan. De aankondiging (edicto) verschijnt op het portaal met taxatiewaarde, bekende lasten, bezettingsstatus voor zover bekend, en de openingsdatum.

2.2 — Het biedproces

Er is geen wettelijk minimumbod tijdens het bieden zelf — de veiling kan openen op elk bedrag, ook ver onder de taxatie. Die ondergrens wordt pas ná sluiting getoetst, bij de gunning. Een laag lopend bod tijdens de veiling zegt dus niets over of die veiling ook daadwerkelijk tot een gunning zal leiden.

2.3 — Het gunningsproces

Na sluiting toetst de LAJ het beste bod tegen de wettelijke drempel (art. 670 LEC, ná LO 1/2025):

"No se aprobará el remate de la vivienda [habitual] por cantidad inferior al 70 por 100 de su valor de subasta, salvo que se haga por la cantidad que se le deba al ejecutante" — art. 670 LEC

Geen enkel bod (subasta desierta, art. 671 LEC): de basisregel is dat de LAJ, op verzoek van de schuldenaar, het beslag opheft. Daarnaast bestaat een alternatief pad: de schuldenaar — zelf, of op voorstel van de schuldeiser — kan een partij aanwijzen die bereid is het pand over te nemen voor ten minste 50% van de veilingwaarde, of 40% als dat volstaat om de vordering volledig te voldoen.

"Si en la subasta no hubiere ningún postor, el letrado o letrada de la Administración de Justicia, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo" — art. 671 LEC

Formeel is dus de schuldenaar de aanwijzende partij, niet de schuldeiser die "voor zichzelf" gunt — in de praktijk is de aangewezen overnemer vaak wél de schuldeiser zelf, juist omdat die er het meeste belang bij heeft. Een lege veiling hoeft het pand dus niet automatisch vrij van beslag te maken.

Cesión de remate (overdracht van het winnende bod aan een derde): de uitvoerende schuldeiser en latere schuldeisers behouden dit recht zonder vooraf een verklaring te hoeven afleggen — via een door beide partijen ondertekend verzoek, binnen een vaste termijn ná sluiting en betaling. Een batig saldo boven de vordering moet binnen 10 dagen op de rekening van het gerecht gestort worden, anders faalt de veiling alsnog.

Betaling & niet-betaling: het restant (bod min waarborg) is verschuldigd binnen 20 kalenderdagen (was 40) — de termijn loopt automatisch vanaf publicatie, zonder aparte kennisgeving. Niet-betalen kost de volledige waarborg (nu 20% i.p.v. 5%, min. €1.000) en heet quiebra de la subasta: de veiling herstart, met de kosten voor de in gebreke gebleven bieder.

Het decreto de adjudicación is de titel voor inschrijving in het Registro de la Propiedad — géén notariële akte, relevant voor §3.2. Alleen bij een rechterlijke veiling kan de executierechter aansluitend een lanzamiento (gedwongen ontruiming) bevelen; notariële en bestuurlijke veilingen missen die titel.

Tien kostenposten, één fiscale bijzonderheid voor openbare veilingen, en een volledig doorgerekend voorbeeld.

3.1 — De fiscale grondslag: meestal NIET het winnende bod

Sinds de hervorming van art. 10 TRLITPAJD (Ley 11/2021) is de hoofdregel voor vastgoedtransacties de hoogste van drie waarden: koopprijs, kadastrale referentiewaarde, of verklaarde waarde. Het Reglamento bevat daarnaast een op het eerste gezicht gunstige, aparte regel voor openbare veilingen (art. 39 RITPAJD): daar zou de verkrijgingsprijs — het winnende bod — als grondslag gelden.

Twee DGT-bindende adviezen (V0453-22 en V1512-22, bevestigd door o.a. Cuatrecasas) laten zien dat dit niet de toegepaste praktijk is:

"La base imponible de TPO será [...] el valor de referencia del inmueble [...] y no el valor de adquisición mediante subasta judicial" — DGT

De wet zelf (art. 10.2 TRLITPAJD) gaat vóór de reglementaire veiling-uitzondering zodra er voor het pand een kadastrale referentiewaarde bestaat — en dat is voor vrijwel elk geregistreerd Spaans pand sinds 2022 het geval. De speciale regel geldt dus in de praktijk alleen nog voor panden zónder referentiewaarde. Voor alle andere gevallen: grondslag = het hoogste van (kadastrale referentiewaarde, winnend bod, verklaarde waarde) — exact dezelfde regel als bij een gewone verkoop.

3.2 — Notaris- en registertarieven: de officiële staffels

Beide tarieven zijn bij wet vastgesteld als een regressieve staffel: elke schijf van de waarde kent zijn eigen tarief, opgeteld tot het totaal.

Notarissen mogen tot 10% korting geven; voor woningverkoop geldt daarnaast een wettelijke korting van 5%. Beide tarieven zijn onderworpen aan 21% btw (een gewone, btw-plichtige dienst, los van het ITP/btw-regime van de vastgoedtransactie zelf); het registertarief is bovendien gemaximeerd op €2.181,67 per inschrijving.

3.3 — Doorgerekend: hoogste bod €100.000, woning, judiciële veiling

Het platform dekt heel Spanje — dit is dus uitdrukkelijk één illustratie van de rekenmethode, niet de enige toepasselijke regio. Catalonië is als voorbeeld gekozen omdat het platform daar het eerst getest is; vervang simpelweg het ITP-tarief uit §4.1 voor de regio van een concrete veiling — de rest van de berekening (waarborg, notaris-/registerstaffel) verandert niet per regio.

De directe, vrijwel zekere bijkomende kostenlast komt in dit voorbeeld uit op ruwweg 10,5% van het bod — vóórdat er naar lasten, achterstanden of de staat van het pand is gekeken, en uitgaand van een kadastrale referentiewaarde die niet boven het bod ligt. Dat komt overeen met wat gespecialiseerde bronnen breder rapporteren voor een tweedehands aankoop in Spanje: doorgaans 8–14%, sterk regioafhankelijk. Zie §4.1 voor het gran tenedor-risico dat dit percentage kan verdubbelen.

3.4 — Lasten die geen kosten zijn, maar wél overgaan

Geen nieuwe uitgave op de koopdag — een overgenomen verplichting:

Bouwt voort op BOE_Veilingtypes_Referentie_v1.0.md §4 — hier met de bied-, gunnings- en kostendimensie ernaast.

Belangrijkste risico per familie: bij judicial de complexiteit van lasten/bewoning bij oudere procedures (mediane leeftijd 4 jaar, zie BOE_CuentaExpediente...); bij notarial de afwezigheid van een ontruimingstitel; bij tributaria dat oude lasten blijven bestaan zonder bezitsoverdracht; bij administrativa general doorgaans het schoonste profiel, maar klein en onregelmatig aanbod.

4.1 — ITP-tarieven per regio: heel Spanje

Elke autonome regio stelt haar eigen ITP-tarief en verminderingen vast. Het platform (PROD) dekt heel Spanje, dus onderstaande tabel doet dat ook. Het rekenvoorbeeld in §3.3 gebruikt Catalonië als illustratie van de rekenmethode; diezelfde methode is direct toepasbaar op elke andere regio door alleen het algemene tarief hieronder te vervangen.

Standaard TRLITPAJD-regime — 16 van de 17 regio's + Ceuta/Melilla:

Foral-regimes — eigen belastingstelsel, niet TRLITPAJD:

4.2 — Btw/AJD bij JC-concursale veilingen

ITP geldt als de verkoper (bij JC: de boedel) een particulier is; btw als de verkoper onderneming/zelfstandige is. Specifiek voor JC kent art. 84.Uno.2º.e Ley IVA een verleggingsregeling (inversión del sujeto pasivo): bij vastgoedleveringen als gevolg van een insolventieprocedure verschuift de btw-plicht naar de verkrijgende onderneming/zelfstandige, om inningsrisico bij de insolvente verkoper te vermijden.

Praktische conditie: btw(+AJD) speelt bij JC alleen als (a) de geëxecuteerde bedrijfsmatig vastgoed inbrengt (bij een insolvente vennootschap eerder regel dan uitzondering) én (b) de koper zelf ook onderneming/zelfstandige is. Een particuliere koper betaalt ondanks de verlegging gewoon ITP. En nooit ITP+AJD tegelijk (art. 31.2 TRLITPAJD) — het is altijd het één óf het ander.

• Financieringsvoorwaarden voor de koper zelf — een hypotheek op een geveild pand is in de praktijk lastiger te verkrijgen dan bij een gewone aankoop.
• Precieze ITP-verminderingen per profiel, exact per regio — §4.1 dekt nu alle regio's op het niveau van het algemene tarief; de exacte voorwaarden/drempelbedragen van elke vermindering zijn niet per regio uitgewerkt.
• Fiscale behandeling ná aankoop — overdrachtsbelasting bij latere doorverkoop, huurinkomstenbelasting.
• De exacte frequentie van btw/AJD-gevallen binnen JC-concursale veilingen op de eigen dataset — §4.2 legt de juridische voorwaarde nu precies uit, maar het daadwerkelijke aandeel is niet empirisch getoetst (zie §7).

• LEC (Ley 1/2000), geconsolideerd, art. 647/670/671 (incl. volledige artikeltekst art. 671) — via Iberley, kruisverificatie via conceptosjuridicos.com/vLex
• Ley Orgánica 1/2025 — samenvattingen via Iberley, De Trinidad y Asociados, Ashurst, RocaJunyent, Sepín, Uría Menéndez
• Ley 19/2015 — grondslag van het elektronische veilingportaal
• Art. 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal — aansprakelijkheid comunidad-achterstand
• IBI-afdrachtaansprakelijkheid — Ley de Haciendas Locales, afección real; Idealista, De Trinidad y Asociados, Aticojurídico
• Art. 10 TRLITPAJD & art. 39 RITPAJD — DGT V0453-22 & V1512-22, waarin de wet voorrang krijgt boven de veiling-uitzondering — Cuatrecasas, Lealtadis, Garrido, AEDAF, SuperContable
• Art. 20.Uno.22 & 84.Uno.2º.e Ley IVA, art. 31.2 TRLITPAJD — REFOR-Economistas, INEAF, Fiscal-Impuestos
• RD 1426/1989 & RD 1427/1989 — volledige staffels via Notaría de Tarancón, Notaría de Tomares
• ITP Catalonië 2026 — Decreto-ley 5/2025, Rankia, ACFINAN, Agència Tributària de Catalunya
• ITP overige 16 regio's + Ceuta/Melilla, incl. Navarra/País Vasco (foral) — per regio gezocht (Aragón, Madrid, Galicia, Andalucía, Valencia, Murcia, Castilla-La Mancha, Castilla y León) en gekruisd tegen een nationaal overzicht (Hipotips) voor de overige — InfoITP, GuíaFiscal, Hipotecas.me, BSCredit, ESECE, TaxDown, Interforo, Gibobs
• Kostenoverzicht subasta-koper — Subastech, CashStalker, Oportunalia, Auctia
• Bouwt voort op BOE_Veilingtypes_Referentie_v1.0.md en BOE_CuentaExpediente_Procedurecodes_v1.1.md

Vijf punten uit een eerdere versie van dit document zijn inmiddels tegen primaire en hoog-gezaghebbende bronnen onderzocht (§2.3, §3.1–4.2) — twee ervan bleken een correctie te vergen, niet alleen een aanvulling. Wat resteert, is nu preciezer afgebakend: